Op 20 april 2021 werd het dan eindelijk gepresenteerd: het plan van projectontwikkelaar Wonam op de plaats waar nu de twee kantoorgebouwen staan.
De gehele presentatie is te vinden op Doemee.Zoetermeer.nl of via de link hieronder terug te kijken op Vimeo:
- 4:55 Inleiding & Wethouder
- 15:56 Presentatie plan
- 48:18 Noodkreet actiecomite
- 59:14 Reactie Wethouder Paalvast
Tijdens de preview (volgens afspraak) voor het actiecomité, drie weken eerder, waren er twee opvallende zaken:
- De discussie ging al meteen over de uitgangspunten in het kavelpaspoort. Hoewel wethouder Wonen aangaf dat hij inmiddels door voortschrijdend inzicht in zag dat de omwonenden aan de voorkant van het project betrokken (hadden) moeten worden wilde hij het kavelpaspoort niet ter discussie stellen.
- Het actiecomité was verrast dat voor een klein deel aan haar wensen en bezwaren tegemoet is gekomen. Echter bleek dat aan de belangrijkste bezwaren geheel niet meegenomen zijn in de uitwerking van het plan. Aan de uitgangspunten van het kavelpaspoort was niet getornd, er zijn ruim 350 appartementen gepland in vier gebouwen, waarvan het hoogste 66 meter is. Dit is onacceptabel voor het actiecomité.
Voor de online-presentatie op 20 april hadden zich ruim 200 omwonenden aangemeld, maar door technische problemen konden er slechts 100 uiteindelijk meedoen. Maar, zoals gezegd hierboven, de gehele presentatie is beschikbaar op de website van de gemeente.
Onze vrees dat de bijeenkomst geen echte gedachtewisseling zou zijn werd bewaarheid. Vragen werden nauwelijks beantwoord tijdens deze sessie en waren bovendien voor andere deelnemers niet op het scherm te zien. Participatie, hoog in het vaandel van de gemeente, was dus ver te zoeken. Het was vooral een eenzijdige zending van informatie. Wellicht dat er via Doemee de komende tijd toch nog wat gecommuniceerd kan worden. Het actiecomité heeft duidelijk haar mening over het voorlopig plan gegeven. Wij zijn blij met stedenbouwkundigbureau ZUS vanwege de tegemoetkoming aan een aantal lichte bezwaren, maar kritiek op de wethouder omdat hij, tegen alle logica in, de uitgangspunten van het kavelpaspoort onverkort wil handhaven.
Zoals in nieuwsbrief 11 al was aangekondigd, heeft de stedenbouwkundige naar onze website gekeken en is hij aan een aantal van onze minder zwaar wegende bezwaren tegemoet gekomen.
- De schaduwwerking valt mee volgens de architect, maar voor het actiecomité blijft dit een aandachtspunt vanwege massaliteit en hoogte van de complexen. Vooral in de zomer zal de buurt er hinder van ondervinden in de vroege avonduren (juist wanneer de direct omwonende in de tuin willen zitten).
- Het parkeren is op het eerste gezicht aardig opgelost; de auto’s worden uit het zicht onder de gebouwen geparkeerd. Door het maaiveld met 6 meter te verhogen valt de parkeervoorziening weg in het nieuwe hoogbouwlandschap. Wij hebben echter vragen of dit betaalde parkeerplaatsen zullen worden of vrij parkeren zodat bezoekers en bewoners alsnog in onze wijk met reeds overbelaste parkeervoorzieningen zullen parkeren.
- De toegangsroute tot de parkeerkelders baart ons grote zorgen. De buren aan de Elisabethgang krijgen niet alleen appartementen vlak voor hun neus, maar ook de enige aan- en afvoerroute voor 350 huishoudens. Dit zou eenvoudig anders ingevuld kunnen worden.
- Wat ons betreft bevestigt de beperkte bereikbaarheid van het bouwkavel, aan de kruising met stoplichten van de Eleanor Rooseveltlaan en de Zuidweg, eens temeer dat het aantal voorziene woningen absurd hoog is.
De hoogbouwvisie van wethouder Paalvast is losgezongen van de realiteit; gezond verstand legt het af tegen wensdenken.
Om de groeiambitie van de gemeente Zoetermeer te kunnen realiseren blijft de wethouder koste wat kost vasthouden aan het kavelpaspoort waarbij van evenwichtige belangenafweging met omwonenden geen sprake is.
Bezwaren tegen het voorgestelde plan
Dat brengt ons op de grootste bezwaren tegen het bouwplan, namelijk het extreme aantal woningen en de extreme hoogte van de hoogste woontoren. Die bezwaren zijn allerminst weggenomen!
Er komen maar liefst 350 woningen op een klein stuk grond, met daardoor een maximale hoogte van 66 meter. Vooral de woontoren op de hoek van de Zuidweg is een kolos die het aangezicht van de buurt geheel uit balans brengt.
Het grote aantal nieuwe buren op het kleine stukje grond zal de leefbaarheid in de omgeving niet ten goede komen. Het is evident dat de buurt er hierdoor op achteruit gaat.
Geluidsoverlast en ook parkeeroverlast van bezoekers lijken onvermijdelijk en zullen een einde maken aan de rust in onze buurt. Afhankelijk van de doelgroepen waarvoor ons gemeentebestuur de woningen gaat bestemmen, kan zelfs de sociale veiligheid gevaar lopen. Het zijn allemaal belangrijke aspecten waarvan wethouder Paalvast en zijn ambtenaren tot dusver met geen woord hebben gerept.
Aan de hand van de lijst op de bezwarenpagina lopen we onze bezwaren en wensen nog eens na:
- A1 Wij zijn tegen de wijziging van het bestemmingsplan, tenzij…..
- A2 Wij vinden het ambitieniveau van de gemeente te hoog
- A3 Het kavelpaspoort is op onzorgvuldige wijze tot stand gekomen en moet worden opengebroken
- A4 Er zijn ernstige fouten gemaakt in de wijze waarop de bewoners bij de participatie betrokken hadden moeten worden
A1 Wij zijn tegen de wijziging van het bestemmingsplan, tenzij…..
De bezwaren onder A zijn geen van alle weggenomen. Zij blijven gewoon staan. De wethouder heeft in de presentatie gezegd dat het kavelpaspoort leidend blijft. Het actiecomité zal dit standpunt blijven bestrijden en oproepen tot openbreken van het kavelpaspoort, met vervolgens overleg met de omwonenden over de nieuwe uitgangspunten van het project. De onder A genoemde bezwaren zullen hopelijk een belangrijke rol spelen bij de bezwaarschriften bij het wijzigen van het bestemmingsplan indien de gemeente het geplande aantal woningen met de bouwhoogte niet terugbrengt tot de door het actiecomité en de buurt gewenste aantallen..
B1 De bouw van nieuwe woningen mag niet ten koste gaan van de groene ruimte
Met dit bezwaar is gelukkig grotendeels rekening gehouden. Ook de speeltuin en het basketbalveld zijn behouden in het plan. Zie de volgende afbeelding.
Maar is de overgebleven hoeveelheid groen genoeg om daar zowel de huidige bewoners als de nieuwe bewoners te kunnen laten recreëren? Wanneer er daadwerkelijk 350 nieuwe woningen bijkomen betekent dat een toename van meer dan 500 bewoners. Wij vrezen dat op mooie zondagen het groene veld overbevolkt zal raken en dus ook overbevuild.
B2 Bezwaren tegen woontorens van meer dan 30 meter hoog
Deze bezwaren blijven uiteraard van kracht. Eén van de gebouwen is meer dan twee keer zo hoog dan 30 meter (namelijk 66 meter). Dit is voor het actiecomité niet acceptabel. We lopen de argumenten nog even na:
- Negatieve effecten van hoogbouw op de gezondheid
Zie wat hierover gesteld is op de bezwarenpagina.
- Ongewenste schaduwwerking in een deel van de woonwijk
Met de schaduwwerking valt het mee, werd tijdens de presentatie gesteld. Kijken we naar het gepresenteerde schaduwplan (zie bovenstaande afbeelding) dan zien we dat vooral in de zomermaanden een aantal wat noordelijk gelegen straten in de kostbare avonduren worden verstoken van zon.
- Ongewenste luchtcirculatie, windoverlast
De effecten van de wind op de woontorens zullen nader onderzocht moeten worden. Zeker is dat het rond de toren van 66 meter flink tekeer zal gaan.
- Ongewenste inkijk & privacy
De balkons van de appartementengebouwen zijn zodanig gepland dat de huidige omwonenden beperkt last zullen hebben van inkijk op tuin en huis. Met dit bezwaar is dus rekening gehouden.
- Geluidsoverlast en vandalisme
Het is evident dat bij de komst van 350 nieuwe appartementen op een directe bewonersgroep van 250 laagbouw woningen in een rustige wijk, er problemen zullen ontstaan als gevolg van baldadigheid, vandalisme en geluidsoverlast.
- Leefgenot en uitzicht
Op de bovenstaande afbeeldingen is de impact te zien van de geplande hoogbouw. Het uitzicht vanuit de Angelagang, de Bernadettegang, de Barbaragang, de Ceciliagang, de Dorotheagang en de Machtildahof wordt zeer sterk negatief beïnvloed door het grote volume van de geplande gebouwen.
B3 Onrealistische parkeernorm
Tijdens de presentatie door de architect van ZUS is gesteld dat er 308 parkeerplaatsen worden gecreëerd voor 350 huishoudens. Aangezien dit lager is dan 1 per huishouden blijft onze grote vrees dat nieuwe bewoners en/of hun bezoekers een plek voor hun auto in de nabije buurt zullen zoeken. Er moeten wat ons betreft dus meer parkeerplaatsen gecreëerd worden in de garages onder het verhoogde maaiveld en de gebouwen.
B4 Verkeersdruk en verkeersveiligheid
Dit bezwaar is niet weggenomen, gezien de enorme toename van verkeer door de komst van 350 huishoudens.
B5 Luchtkwaliteit vermindert
- De luchtkwaliteit vermindert permanent
- De Luchtkwaliteit tijdens sloop van de bestaande gebouwen
We wachten op een analyse door de gemeente van de luchtkwaliteit tijdens en na de bouw en de te nemen maatregelen om de hoeveelheid fijnstof drastisch te perken.
B6 Waardedaling van koopwoningen/planschade
Wanneer het plan op de geschetste wijze wordt uitgevoerd zal dit zeker leiden tot een waardedaling van de in het nabije gebied gelegen koopwoningen. De planschade, vast te stellen door een taxateur vóór en na de bouw, zal op de gemeente worden verhaald. De planschade procedure baart ons wel zorgen omdat de B&W deze planschade moet goedkeuren waarvan wethouder Paalvast ook onderdeel is en andere belangen behartigd.
Nieuwe bezwaren
Er zijn ook nieuwe bezwaren, nu het voorlopig plan gepresenteerd is.
C1 De bewoners aan de Elisabethgang missen hun parkeerplaatsen en hun vrije uitzicht
In bovenstaande afbeelding is te zien dat het gebouw, dat het dichtst bij de Elisabethgang is gelegen met een hoogte van 17 meter (en daarnaast 11 meter) het vrije uitzicht vanaf de Elisabethgang ernstig zal beperken.
Het actiecomité wenst dat dit gebouw niet hoger wordt dan de huizen aan de Elisabethgang.
Uit schets blijkt ook dat er parkeerplaatsen voor de bewoners aan de Elisabethgang zullen verdwijnen zonder dat daar iets voor in de plaats komt. Voor het actiecomité is dit niet acceptabel.
C2 Onverwachte toename van verkeer langs de Elisabethgang
De bewoners van de Elisabethgang zien dagelijks 350 of meer auto’s van de bewoners van de appartementen vlak langs hun woning rijden, terwijl het er nu zeer weinig zijn. Het woongenot van deze bewoners wordt hierdoor zeer negatief beïnvloed.
C3 Wat voor soort appartementen gaan er komen?
Tijdens de presentatie op 20 april j.l. is met geen woord gesproken over soorten appartementen. In het kavelpaspoort wordt gesproken van 3 groepen: koopwoningen en dure huurwoningen (48%), middenhuurwoningen (27%) en tenslotte goedkope huur-woningen (25%). Tijdens de presentatie op 20 april is hier ondanks vooraf aandringen helaas niets over gezegd. Welke verdeling komt er nu en hoe zien de appartementen er uit? Voor welke groepen mensen zijn deze woningen bestemd? Wat betekent dit voor de buurt en de invloed hiervan op de woningwaarde van koopwoningen?
Ga verder naar ‘Projectalternatieven’